【リノベーション体験談】住宅ローンの本審査に落ちた話【副業が赤字の場合は注意】

住宅ローンの本審査に落ちた話【副業が赤字の場合は注意】

私たちは2021~2022年に中古戸建を購入し、リノベーションを行いました。

インターネットで先人の体験記を見ながらスマートに達成したかったのですが、現実はすったもんだです。

これから中古物件を購入してリノベーションをされる方が増えるかもと思い、私たちも体験談をブログに記すことにしました。


この記事はこんな事がわかります!
  • 仮審査を通っても本審査で落ちることがある
  • 副業(個人事業)が赤字だと査定に響く事がある
  • 担当者に良い印象を持ってもらう為にした事

今回の記事は本審査で落ちた話です。

前回の【住宅ローンの申込から融資までの流れについて】記事の派生なので、住宅ローンに関する一通りの流れを知りたい方は以下の記事をご覧ください。

私たちは、住宅ローンは2か所の金融機関に申し込み、仮審査は両方とも通ったものの、本審査では1つ落ちました。

原因は『一時期赤字だった副業』です。

副業をしている場合は『本業+副業の損益通算後の所得からローン金額が算出される』らしく、特に副業が赤字だと、

  • 融資金額が申請金額より下回った金額にされる
  • そもそも本審査に落ちる

などするようです。

対策としては、『融資の担当者さんに「この人は貸しても大丈夫」と思ってもらえる』よう前向きなアピールする作戦を行いました。

それを最大限に行った結果、一勝一敗でしたが本審査に通る事が出来ました。

副業が流行りつつある昨今なので、いざ家を買う時になって、私たちと同じように困る方もいるかもしれません。

この記事が、リノベーションを考えている方だけでなく、副業を頑張る仲間たちが住宅ローンを利用する際の参考になればと思います。

目次

私たちのケース

前提条件としてはこんな感じです。

  • 本業+副業をしている正社員(会社規模、勤続年数など問題無し)
  • 仮審査は通過した
  • 仮審査の段階では副業の事を伝えていなかった
  • 同時期に2つの金融機関に住宅ローンの依頼をする
  • 本審査時に提出した副業は赤字の期間があった
  • 各金融機関に提出した収入証明の書類等は同じもの

これで住宅ローンは2か所の金融機関に申し込み、仮審査では両方とも通りましたが、本審査では一勝一敗、つまり1つは本審査で落ちました。

※この先、審査を通ったのはA銀行、落ちたのはB銀行と表記します。

今にして思えば、A銀行で本審査が通ったのは本当に運が良かったです。

本審査で落ちた経緯について

申込した2つの内、1つは審査落ち。。。

2か所とも仮審査が通っているので、本審査は落ちることはないだろうとタカを括っていたので、気軽に連絡待ちしていました。

が、ある日の朝、B銀行の担当から電話が入り、本審査落ちしたという連絡をもらいました。

「当初設定していた住宅ローン金額の70%程度しか貸せない&住宅ローン金利の利率は約2倍になるけどどうしますか?」という話でした。

いそむ

え。。

いーちご

どゆこと?

いそむ

悪い夢でも見てる?

けっこう焦ったのですが、資金計画を考え直す必要があるので、どうして減額になったのか?金利が上がったのか?の理由をヒアリングし、回答を一旦保留にしてもらいました。

原因は一時期赤字だった副業!?

ヒアリングの結果、副業(特に赤字だった時期があるという事実)がネックになった事がわかりました。

仮審査の段階で副業の存在を金融機関側に伝え忘れていたのですが、本審査でこれが響いたようです。

自分は本業の会社員以外に個人事業で副業を営んでいるのですが、そちらが直近では収益より経費が多くかかって赤字になっていました。

副業をしている場合は、本業+副業の損益通算後の所得からローン金額が算出されるようで、その為、納税額から年収を再計算した結果、融資できる金額の上限がそこまでになったとのことでした。

これは本当盲点でした。

金融機関にもよるのですが、本業(正社員)+副業(個人事業)をしており、副業が赤字の場合、

副業でのマイナス分は、本業の所得から差し引いた額をベースに審査をする

という決まり(?)があるらしく、今回の私たちのように該当する場合には、

  • 融資金額が申請金額より下回った金額にされる
  • そもそも本審査に落ちる

などするようです。

例えば、本業の所得が600万円だとしても副業の赤字が200万円あると、本審査は所得400万円であるとして融資金額を決めるようです。

我が家も落ちたと言いましたが、正確には融資額の減額でした。(でも減額されたら希望する家は買えないわけで、もはや落ちたと同義。。。)

B銀行の減額提案にうろたえましたが、数日後、もう一つのA銀行からは予定通り住宅ローンが通った連絡をもらえたので、B銀行は辞退させていただき、A銀行で住宅ローンの契約に至りました。

いそむ

まさかの本審査落ちを体験。
2か所にローン申込んでおいて本当に良かったです。

ちなみに、「副業していても赤字でなければ、ほぼ問題無いです」とリノベーション会社の担当者さんは言っていました。

住宅ローンの本審査に落ちて感じた事

審査に通るか否かは担当者に左右される?

本審査は、おそらく以下のような流れで融資するかどうかが決まると思われます。

  1. 私たちが物件情報や住宅ローンを借りる人の収入関連の資料を送る。
  2. 私たちと住宅ローンの担当者さん(営業さん?)で送った資料に関しての話をする。いくつか質問を受けたりもした。
  3. 住宅ローンの担当者さんが決済権限のある上役に稟議を上げる。
  4. 融資されるかどうか、いくら融資するか決定する。

実際に体験してみて思ったのは、私たちが思っていた以上に『中の人の心象』が反映される世界なのだと言う事、つまり『担当者さんの匙加減』で決まるのかも?と感じました。

というのも、審査が通ったA銀行では副業の件は重大な指摘は無く審査が進み、最終的に希望する融資金額を満額OKしてもらえたからです。

リノベーション会社の担当者さん曰く、「住宅ローンの審査は担当者の力量にも左右されるので、うまく稟議を上げてくれてたんだと思われます」だそうです。

いそむ

金融機関によってこんなに差があるとは!

いーちご

同じ資料を渡してるのに、銀行によって融資判断に大きな差があるのは驚きだね!

いそむ

ほんとそれ。
A銀行には副業の背景説明ができたのが良かったのかも?

今振り返ってみると、担当者さん次第では本審査が全滅していた可能性もあったんだと思わされて震えます。

改めて関係者の皆さんには感謝です!

副業の存在を隠すのはあり?

ここまで本記事をご覧になって「だったら不都合な書類は提出しなければ良いのでは?」と思った方もいるかもしれませんが、それはやめておいた方が良いと思います。

何故なら、本審査時に必須で提出する資料に『所得証明書』があるのですが、そこには全ての所得(給与所得と営業所得の両方)が記載されているのです。隠しようがありません。

というか担当者さんの心象を悪くするだけなので、ほんの一時期赤字の期間があったとしてもちゃんと申告しましょう。

副業の赤字は正社員ステータスをも打ち消す?

前記事では『正社員のステータスは強い!』という感想でしたが、副業で一時的にでも赤字があると、金融機関によっては正社員ステータスは効かないようです。

例え大手企業に勤めていようが『個人事業』というワードが混ざると途端に信用力が低下して、住宅ローンの融資がされにくくなるという事を身をもって学べました。

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住宅ローンの本審査でやった事

融資の担当者さんと良い関係を作れた

今回、住宅ローンの本審査に通ったり落ちたりしましたが、副業云々よりも、金融機関の制度や担当者さんの裁量権、相性やコミュニケーションなどの要素の方が重要そうでした。

本審査が通ったA銀行の担当者さんとは、

  • 副業の事業内容や特色について
  • 設備と学習に投資する期間について
  • 直近では仕事が取れるようになり黒字になってきていること

などについてチャットでたくさんメッセージをやり取りをしましたし、けっこう細かい事まで聞かれました。

私たちはその質問一つ一つに丁寧に回答しましたが、その甲斐あって最終的に融資OKをしてもらえました。

対して、B銀行とはチャットする事も無く、機械的に融資金額が決定されたように感じました。

そういった経験から、本命の住宅ローンの担当者さんとは、できるだけ仲良くなると良い結果につながるのではないでしょうか。

いそむ

今思えば、A銀行の方が細かな確認やり取りが多かった気がする。
改めて、コミュニケーションって大事なんだと実感。

ちゃんと返済できる!のアピールを最大限に行った

住宅ローンの担当者さんからは、前項のように「この人に貸して本当に大丈夫なのか?」を探る為に色々と質問をされました。

なので、私たちはできるだけ「大丈夫です。返済能力があります」という意気込みやその理由、副業の内容、将来の展望などをアピールしました。

何だか就職の面接のようですが、本当、そんな感じでした。

もちろん、基本的な条件として、

  • 他に借金が無い
  • クレジットヒストリーに問題が無い
  • 犯罪歴が無い
  • 反社会的勢力の一員ではない

などをクリアしている必要はありますが、目の前の担当者さんも人間ですので、いかに安心感を持ってもらえるかが鍵ですし、今回はそれが功を奏したように思います。

いーちご

思った以上に人情に左右される業界かもしれません。

いそむ

改めて、コミュニケーション(略)

まとめ

この記事では、住宅ローンの仮審査通過後の、本審査落ちの実体験を書くことができました。

私たちは、住宅ローンは2か所の金融機関に申し込み、仮審査は両方とも通ったものの、本審査では1つ落ちました。

原因は『一時期赤字だった副業』です。

副業をしている場合は『本業+副業の損益通算後の年収からローン金額が算出される』らしく、特に副業が赤字だと、

  • 融資金額が申請金額より下回った金額にされる
  • そもそも本審査に落ちる

などするようです。

対策としては、『融資の担当者さんに「この人は貸しても大丈夫」と思ってもらえる』よう前向きなアピールする作戦を行いました。

  • 住宅ローンの担当者さんと良い関係を作る
  • ちゃんと返済できる意気込みや理由を説明する

を最大限に行った結果、一勝一敗でしたが本審査に通る事が出来ました。

副業が流行りつつある昨今、いざ家を買う時になって、私たちと同じように困る方もいるかもしれません。

この記事が、リノベーションを考えている方だけでなく、副業を頑張る仲間たちが住宅ローンを利用する際の参考になればと思います。

また、本審査に落ちた話以外にも、住宅ローンに関する一通りの流れについてまとめた記事があるので、ご興味のある方は以下の記事をご覧ください。

この記事がお役に立てば幸いです。最後まで読んでいただきありがとうございました!


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