私たちは2021～2022年に中古戸建を購入し、リノベーションを行いました。
インターネットで先人の体験記を見ながらスマートに達成したかったのですが、現実はすったもんだです。
これから中古物件を購入してリノベーションをされる方が増えるかもと思い、私たちも体験談をブログに記すことにしました。
- 私たちが実際にした質問内容について。
- 参考にしたウェブサイトについて。
- 追加費用が発生する可能性がある特殊な物件の例。
今回は、気になる物件を見つけた後の『問合せ』に関する記事です。
売主さんへ質問をしないで物件購入する方も時々いらっしゃるようなのですが、私たちが中古物件の購入をしてみて感じた事は、売主さん質問はした方が良いです。
実際に私たちが購入した物件に住んでから「あ、売主さんが言っていたのはコレか！」という事がいくつもありましたので、物件選びの時に色々と聞いておいて良かったと思いました。
なので、この記事では気になる物件に対して、売主さんへ何らかの質問をする前提でのお話になります。
さて、物件問合わせについて私たちが経験して思ったことは、
【 感 想 】
物件の問合わせは
事前準備が大切！
- 物件の動きはすごく早い。「ちょっと良いかも？」と思える物件なら問合わせをしてみよう！
- 事前に『質問リスト』を作っておこう！
- 気になる物件は、なるべく『内見前』に『メールで』質問し、回答をもらえるようにしよう！
- 積極的に不動産の担当者さんの『プロの意見』を聞こう！
例えば、私たちの場合ですが、物件の探し方の記事のような流れで、4月くらいから辛抱強く物件探しの勉強と売り物件情報を眺める日々を過ごし、10月くらいからチラホラ良さげな物件が出てきました。
物件探しの初期は、全ての事にモタモタしてしまって、問合わせた時には成約済となっていた事もしばしば…。
そう、『良い物件の動きは早い』のです。
それに気づいてからは、できるだけ先に準備をして臨むようにしました。
特にやって良かったと思うのは『質問リスト』を作った事です。
どんな内容が良いかは、いくつかのウェブサイトを見て、私たちが聞きたい事をピックアップして決めました。
いそむExcelやスプレッドシートにまとめると良いよ！
いーちご気になる物件ごとの比較もしやすいです！
実際の質問リストは後ほどご覧いただくとして、質問をするタイミングは『内見前』に『メールで』するのがオススメです。
とは言え、先方のご都合もあるので、内見前に聞けなかった事はちょいちょいありました。内見時にかぶってしまったり、内見後に聞く事になったりした事もありました。
ですが、私たちは必ずこの質問リストは売主さんに聞きました。
特に内見前に回答をもらえると、その物件の内見では物件そのものをしっかり確認する事に集中できたので、とても充実した内見になった覚えがあります。
私たちが最終的に購入した物件も、この流れがうまくいった物件でした。
そんなわけで、私たちの物件問合わせに関する体験談をまとめましたので、これから「売主さんに何を質問しようかな？」と考えている方の参考になれば幸いです。
物件の問合わせの流れ
私たちは『ワンストップリノベーション』で中古物件購入＋リノベーションを行ったので、以下はその場合の流れになります。
あなたが相談している会社さんによっては、進め方が違う可能性もありますので、詳しくは担当者さんにご確認ください。
物件は主に不動産ポータルサイトで探します。
問合わせは、物件の不動産会社に直接連絡をせず『リノベーション会社経由』で行います。
リノベーション会社の担当者さんに、不動産ポータルサイトで見つけた物件情報ページのURLをメールで送って、「この物件が気になるのですが～」と連絡します。
「質問は内見の時に～」と思うかもしれませんが、実際はこの段階から質問する事が可能です。
販売図面や担当者さんからの情報を元に、気になる部分はどんどん聞きましょう。
STEP1～4を経て、気になる物件を見てみたいと思えたのなら、内見希望の旨を『リノベーション会社のご担当者さんに』伝えます。
すると、私たち → 私たちの担当者 → 売主さん側の不動産担当者 → 売主さんという流れで質問が渡ります。
返信は上記の逆ルートで返ってきます。
場合によっては、回答が内見時に直接となる事もありましたが、どの売主さんも全ての質問にご回答くださいました。
…と、こんな感じで、気になる物件を何件も問合せを行っては検討するを繰り返しました。
気になる物件に対する具体的な質問
質問リストは『担当者さん用』『売主さん用』で分けてみた
質問の内容は、中古戸建でも中古マンションの場合でも『リノベーション会社の担当者さん用』『売主さん用』の2種類を用意していました。
質問リストの内訳は、
- リノベーション会社の担当者さん用
-
- 販売図面や不動産ポータルサイトの物件ページを見て、気になる部分を質問する。
- 物件契約時に必ず確認する『付帯設備表』『物件状況報告書』に含まれていそうな内容を聞く。
- 自分のやりたいリノベーションが実現可能かどうかを確認する。
- 売主さん用
-
- 『実際に住んでいたからわかる事』を質問する。
- 自分がその物件で生活する事を想像して、必要になりそうな事を聞く。
と、こんな感じに分けました。
ちなみに、質問はこれだけでなく、内見後に実際に見て気になった事を追加で質問しています。
それについては後日に追加予定の別記事でご紹介しますね。
私たちが実際に問合わせした質問リスト
気になる質問リストのタイトルをクリックしてください。内容をご覧になれます。
是非、コピペ＆アレンジしてお使いください。
中古戸建用
中古戸建用の担当者さん向け質問（14件）
- こちらの売主さんは個人ですか？
- この物件は住宅ローン減税の対象になるでしょうか？
- 売主さんの年代と家族構成が知りたいです。
- 売主さんがこの物件を売却される理由は何ですか？
- この物件はいつから売りに出されていますか？
- この物件の内覧はこれまで何組くらい来ていますか？
- この物件に申し込みしそうな方はいますか？
- 設備の修理履歴やリフォーム履歴を教えてもらえますか？
壁の塗装、補修、屋根の点検、排水管の掃除、給湯器の交換等。 - 近隣との境界（ブロック塀の中心・内面・外面や、杭、鋲等があるなど）は明確ですか？
- 設計図書（設計図、竣工図、設備図等）が保管されている物件ですか？
- この物件の新築時の建築会社はわかりますか？
- この物件や土地に関して、これまでに隣人トラブルは起きていますか？
- この物件の近隣で何かしらの建築計画はあるでしょうか？
- 過去1年くらいで、周辺の中古戸建て物件はどれくらいの価格で売れていますか？
周辺地域の物件の売り出し価格と最終的な販売価格の知りたいです。
（気になっている市区町村）の情報一覧をいただけませんか？
中古戸建用の売主さん向け質問（15件）
- この家にはどれくらいの期間お住まいですか？
- 通勤や通学等で電車を利用されていた場合、主にどの駅を使われていましたか？
また、駅までの移動手段は何ですか？ - 駅までの道のりで信号待ちが長い箇所はありますか？
また駅までの近道はありますか？ - 通勤で電車を使われている場合、出勤時の混雑具合を体感で良いのでお教えください。
- 普段のお買い物はどちらに行っていますか？
おすすめのスーパーやホームセンターはありますか？ - どちらの病院がおすすめですか？
- （必要がある場合）保育所の場所や、入所の難易度はどれくらいですか？
- （必要がある場合）学校の評判や様子はどうですか？
- お家の近辺で、夜、暗くて通らないようにしている道や、近寄らないようにしている場所はありますか？
- ゴミ出しのルールはありますか？
- ご近所の方はどんな感じの方ですか？
ご存知の範囲で良いので、接している隣家の方々について教えてください。 - ご近所付き合いはどの程度活発に行われていますか？
- 町内会に加入されていましたか？ 加入は必須ですか？
その他、会費、どんな町内行事があるか、必ず参加しなければならない行事等はありますか？ - （売主が居住中の場合）次の引越し先は決まってらっしゃいますか？
- 今まで住んだ感想を聞かせてください。
中古マンション用
中古マンション用の担当者さん向け質問（14件）
- こちらの売主さんは個人ですか？
- この物件は住宅ローン減税の対象になるでしょうか？
- 売主さんの年代と家族構成が知りたいです。
- 売主さんがこの物件を売却される理由は何ですか？
- この物件はいつから売りに出されていますか？
- この物件の内覧はこれまで何組くらい来ていますか？
- この物件に申し込みしそうな方はいますか？
- 駐車場の空きはありますか？
- 駐輪場の空きはありますか？
- 設備の修理履歴やリフォーム履歴を教えてもらえますか？
壁の塗装、補修、屋根の点検、排水管の掃除、給湯器の交換等。 - 設計図書（設計図、竣工図、設備図等）が保管されている物件ですか？
- この物件に関して、これまでに隣人トラブルは起きていますか？
- この物件の近隣で何かしらの建築計画はあるでしょうか？
- 過去1年くらいで、周辺の中古マンション物件はどれくらいの価格で売れていますか？
周辺地域の物件の売り出し価格と最終的な販売価格の知りたいです。
（気になっている市区町村）の情報一覧をいただけませんか？
中古マンション用の売主さん向け質問（20件）
- このマンションにはどれくらいの期間お住まいですか？
- 自転車は使われていましたか？
使われていた場合、2台目以降はどこに停めていましたか？ - ゴミ出しのルールはありますか？
- 粗大ゴミを出す場所は通常のゴミ捨て場ですか？
- 宅配ボックスは使いたい時に使えていましたか？
- 管理人さんは厳しい方ですか？
- 通勤や通学等で電車を利用されていた場合、主にどの駅を使われていましたか？
また、駅までの移動手段は何ですか？ - 駅までの道のりで信号待ちが長い箇所はありますか？
また駅までの近道はありますか？ - 通勤で電車を使われている場合、出勤時の混雑具合を体感で良いのでお教えください。
- 普段のお買い物はどちらに行っていますか？
おすすめのスーパーやホームセンターはありますか？ - どちらの病院がおすすめですか？
- （必要がある場合）保育所の場所や、入所の難易度はどれくらいですか？
- （必要がある場合）学校の評判や様子はどうですか？
- お家の近辺で、夜、暗くて通らないようにしている道や、近寄らないようにしている場所はありますか？
- 上下左右のお部屋の方々はどんな感じの方ですか？
ご存知の範囲で良いので、接している住戸の方のご家族構成等を教えてください。 - 管理組合の活動状況（役員の選定方法、理事会の開催頻度、総会の参加人数など）はどんな感じですか？
- マンション内のご近所付き合いはどの程度必要ですか？
- 住んでいて気になる点はありますか？
- （売主が居住中の場合）次の引越し先は決まってらっしゃいますか？
- 今まで住んだ感想を聞かせてください。
参考にしたウェブサイト
物件情報の見方のノウハウ
販売図面の見方は、このウェブサイトが参考になりました。
- 重要な事は『備考欄』にある。
- 小さくかかれた文字ほどチェックしよう！
等、物件情報の裏を読む為の知識が書かれています。
売主さんに質問する事の参考
この記事で挙げた質問リストにほぼ近い内容です。
それぞれの質問に関して「なぜその質問をするのか？」についてが丁寧に書かれていて参考になります。
不動産会社のnoteページです。つっこんだ内容があって参考になります。
どちらかというと中古マンション向けの内容です。
ポチップ
↑ リノベーションに関するアレコレが書かれていて参考になります。おすすめの本です！
物件の問合わせしてみてわかった5つの事
ちょっとでも気になった物件は問合わせよう
私たちが物件探しをした初期の頃は、事前に物件をある程度絞り込んでから問合わせていました。
すると、スムーズに運ばなかったりもして、例えば、
- 既に売約済だった（これが一番多い）
- 内見が一か月くらい先になる
- 内見の日取りが何回も変更になる
- 売主さん側の不動産担当者となかなか連絡が取れない
というような事がありました。
その為、物件探しに慣れてきた後半では、最初からあまり絞り込まず、ちょっと気になる程度でも物件の問合わせをするようにしました。
いーちご売主さんが居住中の物件はのんびりと進めてた印象があります。
いそむ体感だけど、全体的には戸建よりもマンションの方が成約までのスピードが早い気がする。
質問は出来るだけ内見前にメールでしよう
気になる物件の問合せは、できるだけ『内見前』に『メール』で行いました。
そうした方が、
- 内見時には、物件を見る事に集中できる。
（実際、現場で聞きたい事がポロポロと発生します） - 物件だけでなく、現場の地域も含めて考えられるようになる。
- 先に質問する事によって「この買主は冷やかしじゃない」と思ってもらえる。
というメリットがあると思ったからです。
前項目で挙げた『売主さん用』の質問は、内見時にお伺いするのもアリかと思いますが、
- 内見時に質問すると、その回答をメモする事に必死になってしまう。
- そもそも売主さんが内見に同席しない事もある。
- 肝心の物件を見る事に関しては、おざなりになりがち。
- 時間が足りなくなってしまった。
という経験から、個人的にはなるべく先に聞いておいた方が良いのではないかと思いました。
いーちごとは言え、内見前に質問できなかった物件も多々ありました。
いそむその場合は、内見の時に質問したり、内見後にメールで聞いたりもしたよ。
そして、回答は『メール』で文字として残るようにすると、後から見直せて良いと思います。
物件を紹介されたら、どんな意図かを確認しよう
物件を探す過程で、担当者さんから「こんな物件はどうですか？」と紹介される事もあるかと思います。
その際に「『どういう意図』でこの物件を紹介したのか？」を聞いてみると良いのではないでしょうか？
回答によっては、その担当者さんが
- 私たちのニーズをどれだけ汲んでいるのか？
- ただの流れ作業で物件を紹介しているのではないか？
という事が見えてきます。
いそむ条件が微妙な物件をたくさん送ってくる担当者に当たった事があるよ。
いーちご特に予算オーバーしている物件ばかり紹介されるのには困りました…。
その姿勢から、良いと思われるリノベーション会社や担当者さんを絞り込んでいく事ができます。
担当者さんの感想を聞こう
今回の私たちのリノベーションを担当して下さった方はマメな方で、気になる物件の販売図面を送ってくださる時に、こちらが質問しなくても、
- （ハザードマップを確認した上で）災害リスクはあるかどうか？
- リノベーション費用を総予算から算出。
- 上記の算出費用からどの程度のリノベーション（内装、外装、水回り等）が可能か？
- その他、担当者さんから見て気になる事、物件の所感。
等を添えて返信してくれました。
いーちご特に、担当者さん目線で物件の感想を教えてくれるのはありがたかったです。
今回依頼をしなかった他社でも、それぞれ独自に物件に対するアドバイスを頂けたので、基本的にどのリノベーション会社でも『評価ポイント』『懸念ポイント』を提示してくれるのではないか？と思います。
もし、これらを教えてくれない担当者さんなら、こちらから上記に関する質問するか、リノベーション会社を変える事を検討しても良いかもしれません…。
質問する余裕がある物件かどうかを見極めよう
戸建でもマンションでも、良さげな物件はすぐに売れてしまいます。
私たちの体感では、条件が良い物件は、情報が不動産ポータルサイトに掲載されてから1か月以内には売れていた（物件情報ページが消えた）ように思います。
その為、人気のある物件は売主さんに質問する時間的余裕が無いかもしれません。
人気のある物件の目安としては、不動産ポータルサイトの物件情報ページ内にある『お気に入り』ボタンに何人がアクションしているか？がわかりやすいのではないでしょうか？
10人以上のアクションがある物件は争奪戦になる事が見込まれます。
実際に私たちが体験した中古マンションの例ですが、情報が不動産ポータルサイトに載ってから1週間くらいで売れてしまった物件がありました。
- 買主は不動産投資家
- 内見もせず販売図面だけで即決
- 周囲の物件と比較して価格設定が割安
- 即金一括払い（住宅ローンを利用しないので購入決定までが速い）
という感じで、これはとても極端なお話ですが、物件によってはスピード感を求められる場合があります。
そういう場合には、リノベーション会社の担当者さんに、その物件にどれくらい問い合わせが来ているかを確認しつつ、質問している余裕があるかどうかを判断すると良いのではないかと思いました。
いそむ条件の良い物件は転売ヤーの餌食になりやすいから注意！
その他、物件選びの参考になるかもしれない(?)情報
物件探しをして実感しましたが、家は（たとえ建売住宅であっても）それぞれに個性があるとわかりました。
特殊な仕様の物件もちょいちょいあるのですが、物件によってはリノベーション費用＋追加費用が発生するので、物件選びの際には注意が必要です。
以下は、実際に私たちが物件の問合せをした時、リノベーション会社の担当者さんにアドバイスをいただいた例です。
オール電化 → ガスに変える場合に費用が発生する
オール電化の物件について仕様変更する場合は注意が必要です。
オール電化をガスに変える事は可能ですが、都市ガスの場合は前面道路にガスの本支管が通っていないと、引込費用が高額（距離によっては100万円を超える）になります。
都市ガスの本支管が通っているかどうかは事前に調べる事ができて、物件の前面道路に通っていれば20～30万円程度で引込は可能らしいです。
※ガス床暖房などを採用するなら無料になることもある。
引き込みが難しい場合は、プロパンガスを採用するのも一つの手です。
また、都市ガスでもプロパンガスでも宅内での配管工事に20～30万円程度かかります。
と言う事で、オール電化からガスに変える場合、宅外20～30万円 ＋ 宅内20～30万円が追加で費用がかかる可能性があります。
※費用は個別の状況にもよりますので、一般的な目安との事です。
太陽光パネルの扱いによっては追加費用が発生
中古戸建物件に太陽光パネルが設置されている場合、扱いによっては追加費用が発生します。
リノベーションで屋根の塗装をする場合、パネルを取って塗装すると、おそらく20～30万円くらいの追加費用が発生します。
パネルを付けたままの塗装も可能ですが、部分的になるので、状態によっては防水面での不安があります。
また、太陽光パネルを新築当時につけたと考えると、物件の築年数によっては耐用年数的にパネルの交換も考えなければならないかもしれません。
太陽光パネルが設置されている物件は、ここら辺の費用も考えておく必要がありそうです。
輸入住宅はリノベーションがどれくらい可能か要確認
輸入住宅は日本の住宅とは規格が違うので、自分が希望するリノベーションをするのに向いていない事もあるらしいです。
既存を活かした部分リノベーションは全然大丈夫ですが、間取りを大幅に変更するリノベーションを考えている方は、事前に担当者さんに確認した方が良いと思います。
まとめ
今回は、気になる物件を見つけた後の『問合せ』に関する記事でしたが、いかがでしたか？
物件問合せについて私たちが経験して思ったことは、
【 感 想 】
物件の問合わせは
事前準備が大切！
- 良い物件の動きはすごく早い。「ちょっと良いかも？」と思える物件なら問合わせをしてみよう！
- 事前に『質問リスト』を作っておこう！
- 気になる物件は、なるべく『内見前』に『メールで』質問し、回答をもらえるようにしよう！
- 積極的に不動産の担当者さんの『プロの意見』を聞こう！
まず驚くのは、『良い物件の動きは早い』と言う事でした。
できるだけ先に準備をして臨むようにしましたが、特にやって良かったと思うのは『質問リスト』を作った事です。
実際の質問リストは【気になる物件に対する具体的な質問】の項目をご覧ください。
そして、質問をするタイミングは『内見前』に『メールで』するのがオススメです。
先方のご都合もあるので、内見前に聞けなかった事もありましたが、必ずこの質問リストは売主さんに聞きました。
特に内見前に回答をもらえると、その物件の内見では物件そのものをしっかり確認する事に集中できたので、とても充実した内見になった覚えがあります。
私たちが最終的に購入した物件も、この流れがうまくいった物件でした。
これから「売主さんに何を質問しようかな？」と考えている方の参考になれば幸いです。
この記事を最後までご覧くださりありがとうございました！
コメントをお待ちしています！