私たちは2021～2022年に中古戸建を購入し、リノベーションを行いました。
インターネットで先人の体験記を見ながらスマートに達成したかったのですが、現実はすったもんだです。
これから中古物件を購入してリノベーションをされる方が増えるかもと思い、私たちも体験談をブログに記すことにしました。
この『どんな風に物件探しをした？』の記事は【中古マンション編】【中古戸建編】の2種類があります。
こちらは中古マンションを探した時のアレコレをまとめました。中古戸建について知りたい方は【中古戸建編】をご覧ください。
- 中古マンションの相場を知るには？
- 中古マンション探しで参考になったウェブサイトについて。
- 不動産ポータルサイトで便利だと思った機能について。
納得できる中古マンションを購入するには、とにかく情報収集が大切でした。
物件探しは、正直、疲れますが、良い物件に出会えるかどうかは運なので焦らずじっくり探しましょう。
【 感 想 】
中古マンションは
こんな風に探しました
- 気になる地域の物件相場を確認した！
- 物件探しは主に不動産ポータルサイトを利用。半年くらい毎日チェックした！
- 気になる中古マンションは自分たちで積極的に探した！
私たちの場合のマンションの探し方は、
- 相場 →『不動産ポータルサイト』と国土交通省の『土地総合情報システム』
- 物件探し → 『不動産情報ライブラリ』
- 気になるマンションの情報 →『マンション情報専門ウェブサイト』
- 他、懸案事項チェック → 『ハザードマップ』『大島てる』
こんな組み合わせで探しました。
一つ一つのマンションに対してあらゆる事を調べるのは大変ですから、不動産のご担当者さんのお力も大いにお借りしましょう。
そして、自分たちが譲れない条件を中心に、気になるマンションの情報を収集できれば、満足度の高い購入ができるのではないでしょうか？
それでは、私たちなりの物件の探し方についてです。
私たちが物件相場を知る為にした２つの事
良い物件を探すにはまず相場を知る事から！と言う事で、私たちは以下の2つの事をしました。
ある程度の売買価格を知っておけば、相場より割高な物件を回避できますし、価格交渉する時の金額設定の参考になります。
不動産ポータルサイトを毎日チェック
今の家を見つけるまで半年以上は毎日物件を見ていました。
2021年頃のマンション状況は、リノベーション会社の不動産担当者さん曰く「買いたい人は多いのに出てくる物件が少なくて、マンション購入は争奪戦状態です。なので、物件を探すのに時間がかかるかもしれません」という時期でした。
特に都内の中古マンションは不動産投資家による買い漁り＆転売が多く、ちょっとでも割安の物件は即金で買われたりしたのを何件も見ました。
そんな状態だったので、急がず、初期の頃は勉強の為に気になる地域の物件価格を眺めるだけに留めていました。
物件を探し始めてすぐの頃は右も左もわからないですし、目の前に現れた物件の良し悪しを判断できるだけの知識がないとリスクが高いと思ったからです。
そして、一般的に言われている不動産が良く出る時期（1月～3月）に備えて、物件情報を見る事に慣れる練習をしたり、気になる地域を歩いたり、色々なショールームを見学したりしていました。
気になる地域の『不動産取引価格情報』を調査
私たちはリノベーション会社の不動産ご担当者さんに「気になる地域の中古物件の売買価格が知りたい」と聞いてみたら資料をいただけたのですが、そのデータは以下のウェブサイトから抽出したものとの事。
なので、実は自分で調べる事が可能です。
【国土交通省】不動産情報ライブラリ（2024年4月1日～）
『不動産取引価格情報検索』からいくつかの選択肢を設定すると情報が見られます。都道府県、市区町村、地区まで絞り込んで細かく調べられます。種類は『中古マンション等』を選択してください。
絞り込んだ地域の売買情報なので、この土地総合情報システムでは具体的なマンション名まではわかりません。
絞り込んだデータ一覧はExcelファイルとしてダウンロードも可能なので、そうやって集めた数年分の物件価格の推移をチェックすると、大体の相場が見えてくるのではないでしょうか？
また、売買取引だけでなく『地価公示・地価調査』の項目もあるので、そちらも併せて確認しても良いと思います。
物件は不動産ポータルサイトで検索した
もし、あなたが日ごろから懇意にしている不動産会社があるなら、そちらに依頼するのが良いでしょう。
しかし、そういったツテの無い私たちは、普通に不動産ポータルサイトで探しました。
利用した不動産ポータルサイト
私たちが主に利用した不動産ポータルサイトは、SUUMO（スーモ）、HOME’S（ホームズ）、at home（アットホーム）です。
2021年～2022年に利用していた私たちの個人的な感想は、
- SUUMO → 件数が多い
- HOME’S → 更新が多い（早い？）
- at home → 上記2サイトにはない物件がちょいちょいある
といった印象でした。（これはあくまでも私たちの体感です。ご承知おきください。）
他にも不動産ポータルサイトはたくさんあるのでお好きなサイトをお使いください。
不動産ポータルサイトで便利だと思った機能
普通に条件指定して表示された物件情報の一覧を見るという方法でも良いのですが、『地図から探す』という機能を使ってみる事をおすすめします。
不動産ポータルサイトによって項目がある場所はまちまちですが、
中古マンション → 大まかな地域（関東地方、東京都など）→ 『地図から探す』
という流れでアクセスできるのではないかと思います。
普通に絞り込み検索だと、「駅から△△分」等の条件しか対応できないのですが、この『地図から探す』だと視覚的に探せて良いです。
- いつも使っている店はあるけど物件から距離はどれくらい？
- 川がすぐ近くでハザード的に大丈夫？
- 子供の通学コースの途中に大きな道路があって事故に遭わないか心配。
- 駅方面に大型施設（学校、商業施設など）があってちょっと遠回りだ。
等、地図を見る段階で気になる部分がちらほら出てきます。
私たちも、この『地図から探す』のおかげで、最初に希望していた地域より、隣町の方が利便性が高くて住みやすそう、と視野が広がったりしました。
そして最終的には初期に考えていた地域とは違う場所で物件を見つけられました。
そんな経緯もあるので『地図から探す』を利用してみる事をおすすめします。
中古マンション探しで参考にしたウェブサイト
マンション情報のウェブサイト
マンションに関しては情報を発信しているウェブサイトがたくさんあります。
他にもたくさん面白いウェブサイトがありましたが、私たちは主に以下の2サイトを参考にしました。
株式会社ワンノブアカインド（旧・株式会社グルーヴ・アール）が運営しています。
全国のマンション・アパートが対象で、とにかく情報が多くて驚きます。
基本的な物件情報だけでなく、『マンションの適正価格』『売買価格の推移』がわかったり、実際に住んでいる人による『口コミ』が詳細に書いてあったり、独自に算出した『マンション偏差値』という指標をチェックできたりします。
ちなみに、それらを全部見るには、会員登録をし、自分でマンション（賃貸アパートも可）の口コミを1件以上書かないといけないハードルがあります。
個人的にはサイドコンテンツの『マンガで学ぶ不動産取引』もおすすめです。
東証プライム上場企業である株式会社リブセンスが運営されています。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県と、首都圏のみになりますが中古マンションのデータが見られます。
マンション全体だけでなく、『部屋ごとの査定価格がわかる』のがすごいです。無料のままだと一部しか閲覧できませんが、会員登録すれば全部屋の査定価格を見ることができます。
また、『学区から探す』という検索区分は、お子さんがいるご家庭には助かる機能ではないでしょうか？
個人的には周辺のマンションの売買情報がわかる『売買履歴』があるのも、面白いなと思いました。
全項目を見るには会員登録が必要なので、まずは無料閲覧分で情報を見て、あなたにとって有用かどうかをご判断ください。
ちなみに登録後にちょいちょいDMメールが届いたりするので、それを煩わしいと思う方には、サブのメールアドレス（捨てアド）を利用するワザをご紹介します。
利用したウェブサイト
国土交通省のウェブサイトです。全国各地のハザードマップへリンクされています。
洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ち等がわかります。
各市区町村のウェブサイトでも見られますが、このポータルサイトなら、洪水と土砂災害など複数の条件を重ねて見ることもできるのでおすすめです。
株式会社大島てるが運営している事故物件の情報提供ウェブサイトです。無料で利用できます。
事件・事故などがあった物件の情報がまとめられています。かなり昔からの情報が載っているようです。
瑕疵物件かどうかを気になる場合はチェックしてみてはどうでしょうか。
その他、周辺地域の情報収集に役に立つウェブサイトは別記事にまとめましたので、もし良かったら以下も併せてチェックしてみてください。
その他、便利そうなサービス
今回の物件購入＆リノベーション時には知らなかったのですが、次の機会があれば利用してみたいサービスです。
近隣トラブルが無いか、事前に調べてもらえるサービスです。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・愛知県が主な対応エリアですが、他の地域も追加費用が掛かりますが調査可能だそうです。
気になる中古マンションについてチェックした事
中古マンション探しでおすすめの築年数は？
物件探しにの時に、リノベーション会社の担当者さんに「リノベーション用の中古マンションを探すなら、築年数は何年くらいまでの物件が良いのか？」というのを聞いてみました。
結果、1983年以降がベストとの事。
特に住宅ローンの利用を考えているなら、これは外せない条件になってくると思います。
金融機関によっては、1983年くらいであっても住宅ローンの審査が厳しい時がある（本当にマチマチです）らしいので、なるべく築浅を選ぶと良いとアドバイスを受けました。
ちなみに、中古戸建の場合は『2000年築以降がベスト』らしいです。
2000年以前を選ぶとしても、なるべくそこに近い1990年代を探すと良いとの事でした。
中古マンション購入に関するチェックリスト
色々とチェックしておきたい事はたくさんありますが、私たちは以下を参考にしました。
最近はこれらのチェックリストをダウンロードできるので便利です。
上記以外にも検索エンジンで『中古マンション チェック項目』という単語で調べればたくさんのページがヒットします。自分たちに合いそうなリストを探してみましょう。
マンションの売買履歴（成約）をもらう
気になるマンションがある、とリノベーション会社の不動産担当者に連絡すると、物件の情報と、マンションの売買履歴一覧をもらえました。
これはレインズにある情報を抽出したもののようで、全期間の売買情報が載っています。
私たちが2,3社の不動産担当者さんとやり取りした時は、どの会社もこちらから言わなくても資料を提供してくださいましたが、もしあなたがこの情報を貰えない場合は要求しても良いと思います。
Google Mapのストリートビューで現地をチェック
気になるマンションは少し調べると住所がわかります。
その住所を Google chrome の検索に入力すると地図が表示されます。もしかしたらマンション名で検索しても出てくるかもしれません。
そこからストリートビューを選択すると、気になる物件付近の風景が見られます。
私たちは、これで最寄り駅から物件までの道のりをたどってみたり、物件周辺のチェック等をしました。
この段階で実際に現場に行かなくてもある程度の雰囲気がわかるので、内見に進むかどうかの判断材料の一つにしていました。
私たちが物件探しで注意した2つの事
マンション情報を出来るだけ収集しよう
上記の『中古マンション探しで参考にしたウェブサイト』で挙げたサイト等で、自分たちで積極的に情報を集めた方が良いと思います。
と言うのも、リノベーション会社の不動産担当さんは見てわかる懸念事項はご忠告してくれますが、
- そのマンションにどれくらい価値があるのか？
- 将来的に不安な要素はあるか？
みたいな部分はほぼノータッチでした。
しかし、リノベーションに関しては、
- その物件がリノベーションにい向いているか？
- 私たちが希望しているリノベーションが可能かどうか？
等、とても詳細に見てくれましたので、マンション自体の良し悪しについては、自分たちでしっかり調べておいた方が良いと思いました。
物件探しは自らが積極的に動こう
不動産ご担当者さん曰く「最近の物件情報は、レインズに公開されてから各不動産ポータルサイトに反映されるまで早い」らしく、お客さん自身が探すのと不動産ご担当者さんが探すので時間差は昔ほど無いそうです。
確かに、私たちが物件を探していた時、不動産のご担当者さんがピックアップしてくれた物件が自分たちも既にチェック済だったという事が何件もあったので、上記のお話はその通りなのでしょう。
なので、私たちは、物件探しは不動産のご担当者さん任せにせず自分たちで積極的に探し、気になる物件があればリノベーションのご担当者さんに相談するという感じで進めました。
リノベーションのご担当者さんは自分たち以外にいくつもの案件を担当していると考えると、待ちの姿勢でいるのは個人的には時間がもったいないように思いました。
[番外] 気に入ったマンションがあれば物件が出るのを待つのもアリ！
物件探しをしていると、まれにとても気に入ったマンションに出会える事があります。
でも、時期が悪いと自分たちが探している時には物件が無かったりします。
不動産のご担当者さんが仰っていましたが、「マンションの規模にもよりますが、100戸以上のマンションなら年に数件は売り物件が出ます」とのお話。
なので、もしあなたとご家族的に引っ越しが急ぎでないなら、気に入ったマンションの売り物件が出るのをひたすら待つというのも戦略としてアリなのではないかと思います。
実は、私たちもすごく気に入ったマンションに出会い、物件が出るのを待った時期がありました。
待っている間は、
- そのマンションの事をより詳しく調査する
- どんな間取りタイプがあるのか調査する
- マンション周辺や近辺の店をチェックをする
等をして理解を深める事が楽しかったです。
最終的には、そのマンションは諦める事になりましたが、一つのマンションを深く調べるという経験は私たちの物件を見る目を育ててくれたのではないかと思います。
まとめ
納得できる中古マンションを購入するには、とにかく情報収集が大切だとわかりました。
私たちが物件探しの為に行った主な事は以下に再掲します。
【 再 掲 】
中古マンションは
こんな風に探しました
- 気になる地域の物件相場を確認した！
- 物件探しは主に不動産ポータルサイトを利用。半年くらい毎日チェックした！
- 気になる中古マンションの情報は自分たちで積極的に収集した！
物件探しは、正直、疲れますが、物件に出会えるかどうかは運なので焦らずじっくり探しましょう。
私たちの場合のマンションの探し方は、
- 相場 →『不動産ポータルサイト』と国土交通省の『土地総合情報システム』
- 物件探し → 『不動産情報ライブラリ』
- 気になるマンションの情報 →『マンション情報専門ウェブサイト』
- 他、懸案事項チェック → 『ハザードマップ』『大島てる』
こんな組み合わせで探しました。
一つ一つのマンションに対してあらゆる事を調べるのは大変ですから、不動産のご担当者さんのお力も大いにお借りしましょう。
そして、自分たちが譲れない条件を中心に気になるマンションの情報を収集できれば、満足度の高い購入ができるのではないでしょうか？
物件探しについて、マンションだけでなく中古戸建もご興味ある方は以下の記事もチェックしてみてください！
この記事を最後までお読みいただきありがとうございました！
あなたも素敵なお家に出会えますように。
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